용도지역이 2개 이상 겹치는 경우 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 산정방법
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용도지역이 2개 이상 겹치는 경우 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 산정방법

by 대 세 2020. 12. 18.
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하나의 필지에 용도지역이 2개 이상 겹치는 경우가 있습니다.

이런경우 건폐율, 용적률을 어떻게 계산해야하는지, 건축물의 용도는 어떻게 해야하는지 어려워하는 사람들이 많습니다.

그래서 쉽게 정리하는 포스팅을 올려봅니다.

 

1. 용도지역이 두 개 이상 겹치는 경우 건폐율, 용적률

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조>
(둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)


① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.  <개정 2012. 2. 1.> 


1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 


2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 


② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다. 


③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구ㆍ고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.


<국토의계획및이용에관한법률시행령 제94조>
(2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준)


법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다.
다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다. 

 

법률사항이라 눈에 잘 안들어오지만, 쉽게 표현하자면

각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분이 330㎡(100평)이하 면적인 경우(노선상업지역의 경우 660㎡이하) 각각의 용도지역에 해당하는 면적을 가중평균(비율평균)하여 용적률, 건폐율을 계산하면 됩니다.

예를들어 용적률 250%지역이 3/4 비중이고 나머지 1/4비중이 용적률 800% 지역이라고하면

[(250%*3)+(800%*1)]/4 = 387.5% 로 용적률이 계산됩니다.

건폐율도 같은 방식으로 계산할 수 있습니다.

 

2. 용도지역이 둘 이상 겹치는 경우 토지, 건축물 적용규정 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 둘 이상 겹치는 경우 더 많은 비중을 차지하는 지역의 토지, 건축물 규정에 따릅니다.

다만, 조금이라도 방화지구, 미관지구, 고도지구, 녹지지구 중 하나라도 겹친다면 방화지구, 미관지구, 고도지구, 녹지지구의 건축물 규정이 적용됩니다.

 

 

 

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