8,90년대 PC 공법 아파트에 주목해야 하는 이유 (아파트 재건축 단지)

요즘들어 노후 아파트단지들이 안전진단을 신청하며 다시 재건축 아파트에 이목이 집중되고 있습니다.

8,90년대 신시가지 개발계획, 1기 신도시 개발로 건설된 아파트들이 재건축 연한이 다가오고있어 앞으로 수년간은 재건축 아파트 투자에 관심이 쏠리지않을까 합니다.

 

 안전진단 평가항목 별 가중치 

정부 별 안전진단 평가항목 가중치

 

아파트 재건축 추진위원회를 구성하기 전에 안전진단 평가를 통과하고 정비구역이 지정된 이후에야 재건축이 시작된다고 할 수 있습니다.

그만큼 노후 아파트단지 재건축에서 안전진단을 통과하느냐, 통과하지 못하느냐가 중요합니다.

2015년 이후 안전진단을 받은 아파트의 96%가 예비안전진단을 조건부통과했지만, 실무적으로 시기조정없이 재건축사업이 진행됐다고 합니다.

위 표를 보면 알 수 있듯, 2015년 박근혜 정부에서는 노후아파트의 안전진단 평가항목에서 구조안전성 부분을 20%까지 낮춰놓았습니다.

그러나 2018년 2월, 문재인 정부에서 다시 구조안전성 부분의 가중치를 50%까지 끌어올리며 노후 아파트단지 재건축에서 구조안전성이 상당히 중요한 부분을 차지하게 되었습니다.

 

 PC 공법 아파트 

 

80~90년대에 한국은 PC공법으로 아파트가 건설되곤 했습니다. 

80년대 급속한 도시화와 경제성장, 88 서울올림픽 개최로 인해 서울과 수도권 개발이 시작되며 서울의 주택가격이 급상승했습니다.

 

주택가격지수. 출처=서울연구데이터서비스

 

주택가격 안정화를 위한 대규모 주택공급을 위해 신도시, 신시가지 아파트를 대량시공하던 시기다보니 공사기간 단축, 비용절감의 목적으로 PC공법 아파트가 건축되던 시기입니다.

PC공법이란 Precast Concrete 공법을 줄인 말입니다.

콘크리트로 미리 아파트의 각 구조물(기둥, 보, 벽, 슬라브 등)을 미리 만들어 현장에서 조립하는 기법입니다. 그래서 조립식 아파트라고 부르기도 합니다.

콘크리트 구조물을 공장에서 미리 생산하기때문에 기후나 환경영향이 적어 RC공법 대비 콘크리트 구조물의 강도와 품질이 좋습니다.

또한 미리 제작된 콘크리트를 현장에서 조립하기때문에 공사기간이 단축되며 건축에 필요한 인력이 줄어 인건비와 관리비 모두 절감되는 효과가 있습니다.

위에 설명한 장점을 바탕으로 8,90년대 PC공법 아파트가 건설되었지만 문제점이 있었습니다.

콘크리트의 강도는 좋지만, 조립식 콘크리트간 접합에 문제가 생기면 단열, 누수, 방음 등의 하자가 발생했습니다.

한국의 경우 계절별 온도차, 습도차가 크다보니 접합부분 하자가 불가피했고 그 결과 다량의 하자가 발생했습니다.

또한 건설사의 부실공사까지 겹치게되어 8,90년대 PC 공법으로 건축된 아파트는 구조안전성에 문제가 있는 경우가 많았습니다.

현재는 기술이 발전해서 덴마크, 일본의 경우 3,40층 이상 고층건물에도 PC공법, PC복합공법을 활용하고 있지만, 8,90년 당시에는 기술력 부족과 부실시공으로인해 구조안전성에 하자가 발견되곤 했습니다.

PC공법으로 지어진 노원구 상계주공 8단지 아파트의 경우 1988년에 준공되어 재건축 연한 30년을 채우지 못했지만, 2005년 안전진단을 통과하여 2020년 신축아파트 포레나노원으로 재건축을 끝냈습니다.

모든 PC 공법 아파트에 문제가 있다고 볼 수는 없지만, 위 사례와 같이 8,90년대 지어진 PC 공법 아파트는 구조안전성에서 낮은 점수를 받을 가능성이 높습니다.

 

 서울 및 수도권 PC공법 아파트 리스트 

 

8,90년대 PC공법으로 건설된 서울과 수도권지역 아파트 리스트를 뽑아봤습니다.

직접 건축물대장을 열람하여 PC공법 여부를 확인했습니다.

 

- 서울

• 상계주공8단지(포레나노원)
• 중계주공 6,7,8단지(93년 준공)
• 올림픽선수기자촌아파트(21년 예비안전진단통과, 외벽일부 PC구조)

- 수도권

• 분당시범단지 우성(91년 준공. 일부 PC 공법)
• 분당 시범단지 한양(91년 준공. 일부 PC 공법)
• 분당 양지마을 한양(92년 준공. 일부 PC 공법)
• 분당 야탑 장미마을 현대아파트 2단지(93년 준공. 일부 PC 공법)
• 분당 야탑 장미마을 현대아파트 3단지(93년 준공. 대부분 PC 공법)
• 안양시 호계럭키아파트(92년 준공. 대부분 PC 공법)
• 안양시 샛별 한양 2단지(93년 준공. 과반 PC 공법)
• 안양시 샛별 한양 3단지(93년 준공. 과반 PC 공법)
• 용인 기흥 구갈한성 1차(92년 준공)
• 용인 기흥 구갈한성 2차(93년 준공)
• 용인 수지삼성4차(94년 준공)
• 용인 수지한성(95년 준공)
• 용인 수지삼성2차(95년. 건축물대장상 PC공법이 아니지만 현지 주민들이 PC공법으로 알고 있음)
• 부천 중동 설악주공아파트 (93년 준공)