공공재개발, 공공재건축 유리할까?「공공주도 3080+」공공 직접시행 정비사업 살펴보기
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공공재개발, 공공재건축 유리할까?「공공주도 3080+」공공 직접시행 정비사업 살펴보기

by 대 세 2021. 4. 16.
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공공주도 3080 플러스 2.4 대책이 발표된 이후 많은 사람들이 정확한 내용을 몰라 헷갈려하고 있습니다.

현금청산 문제, 수익성 문제 등 여러가지 이야기가 많은데 국회에서 심의중인 도시 및 주거환경정비법 개정안과 대책발표내용을 근거로 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 살펴보려고 합니다.

그 중 많은 사람들이 궁금해하는 공공 직접시행 정비사업(재개발, 재건축)에대해 살펴보겠습니다.

 

공공 직접시행 정비사업

 

우선 공공주도 3080+ 정책으로 진행되는 재건축, 재개발 사업은 "공공 직접시행 정비사업" 이라는 이름으로 추진됩니다.

"공공 직접시행 정비사업"의 개념은 주민이 희망하는 경우 재개발, 재건축을 LH 또는 SH 등 공기업이 직접 시행하는 사업입니다.

공공이 직접 시행하기때문에 정비구역 지정에서 이주까지 걸리는 인허가 절차를 빠르게 진행하여 5년 이내에 이주완료하는 것을 목표로 합니다.

기존 정비사업(재개발, 재건축)의 이주까지 소요기간이 평균 13년 정도 걸린다고하니 공공 직접시행 정비사업진행속도는 상당히 빠르다고 볼 수 있습니다.

또한 기존 정비사업(재개발, 재건축)은 관리처분 방식으로 추후 분담금을 더 납입해야하는 경우가 발생하기도하는데, 공공 직접시행 정비사업의 경우 공기업이 현물 선납받고 정산하는 개념이라 소유권이 이전되어 추가 분담금이 발생하지 않습니다.

가장 중요한건 사업성을 높이기 위한 규제완화카드입니다.

용도지역의 종상향 또는 법정상한 용적률의 120%까지 용적률 인센티브가 부여되어 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)을 보장한다고 합니다.

또한 재건축 초과이익 부담금 미부과, 재건축 조합원 2년거주의무 미적용 등 많은 당근책이 주어집니다.

규제 완화와 재건축 초과이익 환수 면제, 재건축 조합원 2년 거주의무 면제는 기존 토지주들에게 상당히 좋은 메리트라는 생각이 듭니다.

기존 재개발 방식대비 10~30% 포인트의 수익률을 토지 소유자에게 보장해준다고 고지가 되어있기때문에 기존 정비사업대비 장점이 많습니다.

 

그러나 장점만 있다면 논란이 되지 않았겠죠..

가장 논란이 되고 있는 부분은 2021년 2월 4일 이후 공공 직접시행 정비사업 사업지에 해당하는 부동산을 매입한 사람들은 무조건 현금청산해야만 합니다.

해당 내용은 근거가 되는 법안이 전무한 상태입니다.

따라서 현재 입법과정에 있습니다.

더불어 민주당의 진성준 의원 외 19인이 발의한 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 살펴보면 공공주도 3080+에 따른 대도시권 공공 직접시행 정비사업의 근거법이 제안되어있습니다.

opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2108272/detailRP

 

추가된 내용은 대부분 공공 직접시행 정비사업에 관련된 법안내용입니다.

그러나 부칙의 2조, 3조가 문제가되고 있습니다.

 

제2조(공공 직접시행 정비사업의 우선공급에 관한 적용례) 제101조의11제1항의 개정규정에 따른 우선공급은 2021년 2월 5일 이후 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 말한다)의 신규 매입계약(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 권리의 변동을 제외한다)으로 공공정비구역 내의 토지 또는 건축물을 소유하게 된 자는 신청할 수 없다.

제3조(공공 직접시행 정비사업의 권리의 산정 기준일에 관한 적용례) 공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 말한다)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우에는 제101조의12의 개정규정에 따른 기준일은 2021년 2월 4일로 본다.

 

쉽게 말해서 공공 직접시행 정비사업의 부동산 쪼개기 등을 방지하는 권리산정 기준일은 정비구역 지정고시일 또는 서울특별시장이 지정 고시한 날이 아닌 2021년 2월 4일이 됩니다.

또한 2021년 2월 4일 이후 부동산을 신규매입계약한 사람은 만약 해당 부동산 소재지가 공공 직접시행 정비사업에 포함되면 무조건 현금청산됩니다.

 

물론 앞으로 이뤄질 재건축, 재개발이 모두 공공 직접시행 정비사업으로만 진행되지는 않을겁니다.

해당 현금청산 기준 부칙은 공공직접시행 정비사업에만 해당되는 법안이기때문에, 민간 재개발, 재건축 또는 공공 직접시행 정비사업이 아닌 공공재개발 재건축은 현금청산되지 않습니다.

그러나 토지를 구매해 오피스텔 등을 개발했다가 소재지에 갑자기 공공직접시행 정비사업이 진행된다면 갑자기 현금청산받게되는 어처구니없는 일이 벌어질 수도 있습니다.

개발사업자 뿐만 아니라 현실적인 금전문제로 2021년 2월 4일 이후 노후 아파트를 구매하거나 노후 빌라를 구매해 거주하는 사람들에게도 피해가 발생할 수 있습니다.

 

재개발, 재건축은 토지 등 소유자들의 동의가 중요하기때문에 2021년 2월 4일 이후 부동산을 매입한 사람들은 공공 직접시행 정비사업에 반대하여 진행을 막으려할 것입니다.

그러나 공공 직접시행 정비사업의 경우 조합원 1/2의 동의 후 1년이내 조합원 2/3, 면적 1/2가 동의한다면 공공 직접시행 정비사업이 진행됩니다.

사업의 빠른 진행을 위한 조합원 동의 비율이겠지만, 반대로 말하면 조합원의 1/3, 토지면적 1/2가 반대한다고해도 사업이 진행될 수 밖에 없습니다.

극심한 재산권 침해가 야기될 수 있는 상황입니다.

 

이러한 문제가 개선되지 않은 채 법안이 의결된다면 많은 피해자가 나오지 않을까 싶습니다.

투기수요를 막기 위한 법안이긴 하지만, 부동산 투기를 생각하는 사람들은 법안과 대책에대한 정보를 이미 알고 투기를 하기 마련입니다.

실제 발생할 피해자들은 현업에 신경쓰느라 법안을 제대로 살피지 못하고 금전상황에 맞춰 구매하는 실수요자들이라고 생각합니다.

따라서 진성준 의원이 대표발의한 도시 및 주거환경정비법 일부 개정안은 부칙 부분에대한 수정이 필요하다고 생각이 됩니다.

 

장점도 크고 단점도 큰 공공직접시행 정비사업이다보니 재개발, 재건축 정비사업을 준비하는 조합원들도 해당 법안과 대책을 잘 살피고 상황에 맞는 정비사업을 진행하게되면 좋겠습니다.

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