오세훈 서울시장의 부동산 공약! 실현 가능한지 알아보자

지난 4월 7일. 서울특별시장 보궐선거 결과 오세훈 서울시장이 당선되었습니다.

당선되고 2주 남짓한 기간동안 다양한 인터뷰로 부동산 관련된 이야기를 많이 하고 있습니다.

서울시장 공약으로도 많은 부동산 공약을 내세웠는데 오세훈 서울시장의 부동산 공약들이 서울시장의 권한으로 실행 가능한 공약들인지 알아보는 시간을 가지려합니다.

 

 용적률 완화 공약 

 

먼저 용적률 완화 공약을 내세웠습니다.

현행 서울시의 용적률은 「국토계획 및 이용에 관한 법률」에 규정된 용적률보다 하한적용되는 것들이 많습니다.

용적률의 상향을 위해서는 서울시 조례를 바꿔야합니다.

서울시 조례는 서울시장과 서울시 의회가 발의를 할 수 있지만, 결의는 서울시 의회만 가능 합니다. 

따라서 조례의 개정을 통한 용적률 완화는 서울시장이 단독으로 처리할 수는 없고 서울시 의회의 협조가 필요합니다.

시 의회의 협조를 구하지 못한다면 기존 방식인 기부채납으로 용적률 인센티브를 부여받아 개발해야합니다.

 

 층수 제한 완화 공약 

 

2030 서울도시기본계획 층수별 가능지역, 용도지역별 높이기준

 

서울시에는 서울시에만 존재하는 특수한 층수제한 규정들이 있습니다.

2종일반주거지역이어도 주변 건물들의 높이가 5층이하인 건물이 많은 곳들은 건축물의 높이가 조화로워야한다는 이유로 7층이하 층수제한 규제로 묶여있는 구역들이 있습니다.(모든 2종일반주거지역에 7층이하층수제한이 있는 것은 아니고 일부만 7층이하 규제가 있습니다.)

또한 한강변에 아파트가 많이 개발되다보니 고층 아파트로 한강변 경관이 폐쇄는 것을 막기위해 주거지역 35층 층수제한도 있었습니다.

2종일반주거지역 중 7층이하 층수제한을 두는 구역은 서울시장이 지정하기때문에 구역지정 해제를 통해 층수제한을 완화할 수 있을 것으로 생각됩니다.

35층 제한은 박원순 재임시절 2030 서울도시기본계획으로 생겼습니다. 대도시권 기본계획은 20년 단위로 수립하고 5년마다 검토하여 시장의 권한으로 변경이 가능하기때문에 시장의 권한으로 완화가 가능합니다.

다만 5년마다 검토해야하기때문에 시기상 오세훈 서울시장이 이번 임기에 기본계획 변경으로 35층 제한을 풀기는 어려울 것 같습니다.

법 테두리 안에서 35층 제한을 넘어서기위해서는 주거용도가 아닌 복합용도로 개발을 해야합니다.

복합용도+기부채납으로 종상향 등이 필요한 경우 업무, 상업시설 비율 협의와 기부채납 방식 협의로 재건축이 속도감있게 진행되기 어려울 수 있습니다.

 

 재개발, 재건축 정상화 

 

그동안 기부채납, 공공기여 종상향 문제로 서울시와 협의하는 과정에서 목동, 여의도, 강남, 반포 등 재건축이 지지부진했습니다.

기존의 용도지역, 용적률 문제로 수익성이 나오지 않아 종상향을 해서 개발을 해야했기때문에 발생한 일들입니다.

기본적으로 정비기본계획을 특별시장이 수립, 지정하고 안전진단 시기도 특별시장이 조정합니다.

또한 종상향의 기준과 건축심의관련 조정을 서울시에서 조정하기때문에 서울시장의 노력 여하에 따라 민간재건축 활성화를 기대할 수 있을 것 같습니다.

 

 경전철 조기개통 

 

우이신설 연장선, 난곡선, 면목선, 목동선 경전철을 조기착공하겠다는 공약이 있습니다.

또한 강북횡단선, 서부선을 4호선급행과 5호선 직결 추진하겠다는 공약내용도 담겨있습니다.

도시철도의 경우 시도지사가 계획하고 수립을 하기때문에 충분히 영향력을 미칠 수 있지만 국토부장관이 승인해야합니다.

따라서 서울시장이 단독으로 할 수는 없지만 현재 서울 교통음영지역의 경전철사업은 대다수의 서울시민이 필요로 하고있기 때문에 무난하게 진행될 것 같습니다.

 

 재산세 개정 

 

오세훈 서울시장이 공약사항에 재산세 과세특례기준을 6억에서 9억으로 상향하고 무소득 1세대 1주택 재산세 전면 감면을 추진하겠다는 내용이 있습니다.

사실 재산세는 지방세에 속하기때문에 지방자치단체가 조정을 할 수 있을 것으로 여기는 사람들이 있습니다.

그러나 재산세는 지방자치단체에서 조정하는 것이 아니라 지방세법과 시행령에 따라 집행해야합니다.

재산세 과세 특례기준, 무소득 1세대 1주택 재산세 전면 감면 등은 서울시장의 권한과 거리가 멀고 국회에서 처리해야할 일입니다.

따라서 재산세 관련된 공약들은 서울시장이 실현할 수 없는 일입니다.

다만, 서울시민들의 투표를 본 여당이 재산세 과세특례기준 조정 필요성은 알아가고 있는 것 같습니다.

더불어민주당 김병욱 의원은 1주택자 종부세 납부 기준과 제산세 과세특례 기준을 조정하는 법안을 발의했습니다.

news.v.daum.net/v/20210420120905755

與 김병욱, 1주택자 종부세 납부 기준 9억→12억 개정안 발의

 

 공시지가 동결 

 

2021년 공시지가가 급등하며 논란이 되었는데 오세훈 서울시장은 공시지가를 동결하겠다는 공약을 발표했습니다.

공시지가 동결은 서울시장의 권한일까요?

공시지가는 먼저 표준지 공시지가가 책정됩니다.

각 지역을 대표할 수 있는 표준지공시지가를 국토부장관이 지정합니다.

그리고 표준지공시지가를 바탕으로 기초자치단체장인 구청장이 개별공시지가를 정합니다.

따라서 사실상 공시지가 책정에 서울시장이 개입하기 어렵습니다.

 

 지상철 지하화, 권역별 개발계획, 용산민족공원 로터리 

 

서울시를 동북권, 동남권, 서북권, 서남권, 도심권으로 나눠 개발하는 개발계획은 기존 2030 도시기본계획의 틀과 동일하기때문에 세부 내용을 바꾸어 개발하는 것은 서울시장의 권한으로 조정이 가능하다고 생각합니다.

지상철 지하화를 통해 발생하는 지상 시유지 개발, 용산민족공원 로터리 개발 등도 도시기반시설을 계획하는 일이기때문에 시장이 구상하고 처리하는 업무입니다.

짧은 임기라는 점에서 어렵긴하지만, 우선순위를 정해서 부분적으로 충분히 계획할 수 있는 시정업무입니다.

 

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쭉 살펴보니 서울시장의 권한으로 추진 가능한 일도 있지만, 시의회와 중앙정부의 협력이 필요한 부분도 많습니다.

공약을 모두 달성하기위해서는 시의회와 중앙정부를 움직여야하기때문에 상당한 정치력이 필요할 것으로 예상됩니다.

이번 서울시장 보궐선거 결과는 현행 부동산 정책에대한 서울시민들의 피드백이라고 생각합니다.

중앙정부와 지방정부 모두 표심을 잘 살펴서 서울에 필요한 알맞은 정책으로 이끌어주시면 좋겠습니다.