2021년 공공주도 3080 2.4 부동산 대책 정리
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부동산, 공인중개사 노트

2021년 공공주도 3080 2.4 부동산 대책 정리

by 대세 Daeinysm 2021. 3. 3.
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서울 주택 수요에비해 공급이 지속적으로 부족한 가운데, 2021년 2월 4일 부동산 대책이 나왔습니다.

그 후 약 한달이 지난 시점이긴 하지만, 올 한해를 시작하는 부동산 공급 대책이기때문에 정리를 해보려 합니다.

 

  추진배경  

이번 2.4 부동산 대책의 추진 배경을 아래와 같이 정리해보겠습니다.

1. 그동안 투기수요에 대한 세금, 규제 강화로 인해 다주택자는 줄었지만, 저금리와 가구수 증가로 인해 주택 수요가 늘어 주택시장이 불안한 상황이 지속됨.
2. 소득수준 향상, 산업구조 변화, 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조 개편이 필요함.
-> 실 수요자 보호, 투기 수요 근절 정책기조를 유지하며 시장의 기대를 뛰어넘는 속도, 물량, 품질의 주택을 신속공급하겠다.

위의 문제의식 하에 2.4 부동산 대책이 추진되었습니다.

도심 내 대규모 주택공급은 재건축, 재개발 등 정비사업을 통해 진행되어왔습니다.

재건축, 재개발은 기존 토지, 건축물, 주택 소유자들의 의견을 맞추고 민간개발사업의 수익이 실현되어야만 진행되었습니다.

따라서 사업 추진의 난이도도 높고 의견조율이 어려워 주택공급의 속도가 상당히 더딘 편이었습니다.

그렇기 때문에 공공이 개입하여 사업 추진속도를 빠르게하고 도시 공간구조도 체계적으로 개발하는 것을 목적으로 합니다.

개발 이익도 공공과 토지주, 민간기업이 나누고 대신 용적률 인센티브와 종상향을 통해 개발 수익을 높일 예정입니다.

 

  주택공급의 기본방향 및 추진전략  

 

2.4 부동산 대책 주택공급의 기본방향

 

2.4 부동산 대책의 주요 방향은 공공이 직접 주택 개발사업에 참여하여 기존 토지 소유자의 수익성을 보장하고 민간이 개발하는 것 보다 획기적으로 용적률 인센티브, 절차단축 등의 이익을 부여하는 것입니다.

80년대 준공된 신시가지 아파트 등 노후 아파트단지들이 많습니다.

준공 후 30년이 지난 아파트들은 안전진단을 받아 재건축사업을 하곤 합니다.

노후 아파트 중 저층 아파트의 경우 용도지역이 2종, 3종 일반 주거지역이어도 추가로 쌓을 용적률이 많이 남아 개발이익이 발생합니다.

그래서 노후 저층 아파트 위주로 재건축사업이 진행되고 있습니다.

그러나 10층 이상의 높이로 건설된 노후 아파트의 경우 재건축을 하더라도 용적률이 많이 남지 않기때문에 재건축을 하더라도 수익이 적어 진행이 곤란했습니다. (최근에는 주택가격 폭등으로 재건축시 이익이 발생하기때문에 용적률이 많이 남지 않더라도 재건축을 추진하는 경향이 있습니다.)

따라서 2.4대책 이후 공공이 참여한 정비사업을 추진한다면, 용적률 인센티브와 인허가 절차를 단축하여 빠른 속도로 재건축을 하고 기존 토지주와 사업자의 수익을 보장해준다는 내용입니다.

용적률 인센티브로 추가 건축하게되는 건축물은 공공분양 7~80%(토지소유자 우선공급 입주권 포함)하여 수익을 실현하고, 2~30%의 물량은 공공임대+공공자가 형태로 공급을 할 예정이라고 합니다.

역세권의 경우 준주거로 종상향을 하며 인센티브를 부과받는다면 최대 용적률 700%로 개발이 가능하여 상당히 많은 개발이익이 부여된다고 볼 수 있습니다. 특혜를 준 만큼 공공에 기부채납하는 임대주택도 많겠지만, 임대주택도 결국 주택공급에 이바지하기때문에 괜찮은 정책이라고 생각합니다.

 

  2.4 부동산 대책 논란 거리  

 

2.4 부동산 대책은 재건축 기간 단축, 획기적인 용적률 인센티브로 서울의 주택 공급을 원활하게 할 수 있는 대책이라고 생각합니다.

재건축, 재개발의 경우 아파트를 건설하는 시간보다 택지부지확보와 인허가절차가 어렵기 때문에 10년이 걸린다고 알려졌습니다.

그러나 공공이 직접 참여한다면 인허가도 단축될 수 있기 때문에 단기간에 주택공급이 가능합니다.

반면에, 2.4 부동산대책에 우려되는 점도 많습니다.

 

첫째로 입주권 부여 문제입니다.

기존 정비사업의 경우 도시및주거환경정비법 제77조에 따라 정비기본계획을 수립 한 후 투기를 억제하기 위해 정비구역 지정, 고시 전 따로 정하는 날을 기준으로 건축물을 분양받을 수 있는 권리를 산정합니다.

그러나 2.4 부동산 대책의 경우 정비기본계획을 수립한 후가 아닌 대책발표일을 기준으로 우선공급권(입주권)을 미 부여한다고 말하고 있습니다.

2021년 2월 4일 이후로 구매한 주택, 토지, 건물이 공공개발구역에 포함된다면 현금청산 대상이 된다는 것입니다.

입주권을 노린 투기를 막을 수 있기 때문에 강력한 투기 억제 대책이 될 수는 있지만, 사업상 이유 또는 실거주 목적으로 주택을 매입하는 사람들에게는 재산상의 피해가 발생할 수 있습니다.

현금청산은 호가나 실거래가를 기준으로 진행되는 것이 아니라 감정평가 가격을 중심으로 하기 때문에 자칫하면 매수가격보다 싼 값에 청산해야하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

둘째로 사업 추진 의사 타진 동의자 비율 문제 입니다.

기존 재건축 조합 설립의 경우 주택단지 전체 구분소유자 3/4와 토지면적 3/4가 동의해야 조합설립을 인가해줬고, 그에 따라서 재건축 사업이 진행되었습니다.

재건축사업에 반대하는 경우 조합이 소유권을 매도청구하여 현금으로 매수한 뒤 사업을 진행합니다.

그러나 2.4대책의 경우 토지 등 소유자 2/3 수 이상, 면적1/2 이상의 동의를 얻으면 사업이 진행됩니다.

2.4 대책 이후 주택을 매입했다가 공공개발구역에 지정되어 재산상 피해를 보게된 사람은 공공재건축보다 기존재건축을 선호할 것입니다.

그러나 2.4 대책으로 기존 재건축 과정보다 더 쉽게 토지를 확보할 수 있게 되어서 입주권을 얻지 못하고 현금청산을 하는 사람들은 피해를 받을 수 밖에 없습니다.

 

셋째로 거래량 모니터링 문제입니다.

2.4 부동산대책 안에는 실거래내역을 점검하여 거래가격이나 거래량이 이전보다 10~20% 상승하면 공공개발 대상지역에서 제외 한다는 억제방향이 있습니다.

공공재개발에 참여 희망하는 지역도 가격상승이 관찰되는 경우 사업선정 대상에서 제외된다고 합니다.

재개발, 재건축이 예정된다면 평상시대비 거래량이 늘거나 가격이 상승하는 것은 자연스러운 현상인데 지나치게 시장을 통제하는 경향이 있습니다.

 

투기 억제방안도 좋지만 모두가 신축아파트에 살 수는 없습니다. 재건축, 재개발 노후단지, 빌라에 실거주를 할 수 밖에 없는 사람들도 많습니다..

과거 7,80년대 경제성장기에 서울이 개발되면서 강제로 철거당해 쫒겨나야만 했던 사람들이 있습니다.

2.4 대책이 보완되지 않는다면 지나친 재산권 침해로 80년대 철거민 사태가 2020년대에 재현되지 않을까 우려됩니다.

 

개인적으로 2.4 대책이 강력한 만큼 보완될 수밖에 없다고 생각이 됩니다.

논란 거리들이 잘 보완되고 공공과 개인, 기업이 모두 만족할 수 있는 부동산 대책으로 거듭나길 바랍니다.

 

2.4 부동산 대책 원문은 아래 첨부했으니 필요하신 분은 확인하시면 좋을 것 같습니다.

 

210204(10시이후)공공주도3080_대도시권 주택 공급 획기적 확대방안(대책본문).pdf
1.54MB

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