용도지역이 2개 이상 겹치는 경우 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 산정방법

하나의 필지에 용도지역이 2개 이상 겹치는 경우가 있습니다.

이런경우 건폐율, 용적률을 어떻게 계산해야하는지, 건축물의 용도는 어떻게 해야하는지 어려워하는 사람들이 많습니다.

그래서 쉽게 정리하는 포스팅을 올려봅니다.

 

1. 용도지역이 두 개 이상 겹치는 경우 건폐율, 용적률

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조>
(둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)


① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.  <개정 2012. 2. 1.> 


1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 


2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 


② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다. 


③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구ㆍ고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.


<국토의계획및이용에관한법률시행령 제94조>
(2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준)


법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다.
다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다. 

 

법률사항이라 눈에 잘 안들어오지만, 쉽게 표현하자면

각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분이 330㎡(100평)이하 면적인 경우(노선상업지역의 경우 660㎡이하) 각각의 용도지역에 해당하는 면적을 가중평균(비율평균)하여 용적률, 건폐율을 계산하면 됩니다.

예를들어 용적률 250%지역이 3/4 비중이고 나머지 1/4비중이 용적률 800% 지역이라고하면

[(250%*3)+(800%*1)]/4 = 387.5% 로 용적률이 계산됩니다.

건폐율도 같은 방식으로 계산할 수 있습니다.

 

2. 용도지역이 둘 이상 겹치는 경우 토지, 건축물 적용규정 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 둘 이상 겹치는 경우 더 많은 비중을 차지하는 지역의 토지, 건축물 규정에 따릅니다.

다만, 조금이라도 방화지구, 미관지구, 고도지구, 녹지지구 중 하나라도 겹친다면 방화지구, 미관지구, 고도지구, 녹지지구의 건축물 규정이 적용됩니다.